Wichtiges zur Grunderwerbsteuer

Allgemeines

Die Grunderwerbsteuer entsteht am häufigsten bei Abschluss eines Kaufvertrags über ein inländisches Grundstück. Dabei löst bereits der notarielle Kaufvertrag die Grunderwerbsteuerpflicht aus, unabhängig vom Eigentumserwerb bzw. der Grundbuchumschreibung. Die Grundbuchumschreibung kann erst dann erfolgen, wenn das Grunderwerbsteuerfinanzamt die Bezahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat.

Aber auch ohne Kaufvertrag ist der Übergang des Eigentums eines inländischen Grundstücks grunderwerbsteuerpflichtig. Dies gilt beispielsweise bei:

• Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
• Übergabe an einen Treuhänder
• Erwerb von Erbbaurechten bzw. Gebäuden auf fremden Grundstücken

Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung

• Grundstückswert maximal 2.500 Euro
• Schenkungen und Erwerb von Todes wegen
• Erbauseinandersetzungen
• Grundstückserwerb durch
  • Ehegatten/Lebenspartner oder
  • in gerader Linie Verwandte sowie
  • den früheren Ehegatten/Lebenspartner im Rahmen der Scheidung

Höhe der Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer beträgt beispielsweise in Bayern 3,5 % des Kaufpreises (Grundstück inklusive Gebäude ohne Möblierung, Küche etc.). Die Steuersätze der anderen Bundesländer finden Sie in unten stehender Tabelle.

Besonderheiten bei Personengesellschaften

Häufig befinden sich Grundstücke im Besitz von Personengesellschaften. Hierbei sind die folgenden Besonderheiten zu beachten:

Bei der Übertragung eines Grundstücks von einem Gesellschafter auf eine Personengesellschaft fällt in Höhe der übernommenen Beteiligungsquote an der Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird jedoch rückwirkend fällig soweit der einbringende Gesellschafter seine Beteiligungsquote innerhalb von fünf Jahren ab Einbringung vermindert.

Bei Einbringung in eine Personengesellschaft oder Anteilsübertragungen wird als Bemessungsgrundlage nicht der Kaufpreis herangezogen, sondern ein nach dem Bewertungsgesetz zu ermittelnder Wert (Bedarfswert), der in der Regel deutlich geringer ist als der tatsächliche Verkehrswert des Grundstücks.

Sofern sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar so verändert, dass mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, wird die Übereignung des Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft angenommen und Grunderwerbsteuer fällig.

Auch bei der Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft bleibt es bei den Grunderwerbsteuerbefreiungen für Ehegatten/Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie. Sind an der Personengesellschaft beispielsweise ausschließlich Vater und Kinder beteiligt, kann durch Grundstücks- und Anteilsübertragungen keine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Der Erwerb der Anteile durch Erbschaft oder Vermächtnis bleibt ebenfalls außer Ansatz.

Besonderheiten bei Personen- und Kapitalgesellschaften

Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein Grundstück entsteht Grunderwerbsteuer, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % (damals 95 %) der Anteile in einer Hand vereinigt werden (Anteilsvereinigung) oder mindestens 90 % (damals 95 %) auf einen anderen Erwerber übergehen.

Aufgrund dieser Regelungen hat sich in der Praxis das sogenannte „Real Estate Transfer Tax Blocker“-Modell (RETT-Blocker) entwickelt. Hierzu wurde ein Minianteil von damals 5,1 % von einer Kommanditgesellschaft gehalten, an der wiederum der Erwerber beteiligt war. Dadurch wurden die 95 % nie erreicht.

Diese Umgehung wurde mit dem AmtshilfeRLUmsG gestoppt. Es wird nun zusätzlich, wenn obige Regelungen nicht greifen, auf die wirtschaftliche Beteiligung abgestellt. Dies bedeutet, dass ein Vorgang, der dazu führt, dass ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar und teils mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 % (damals 95 %) an einer Gesellschaft mit Grundbesitz innehat, Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.