Gestaltungen bei Vermietungseinkünften

Die durch Vermietung von Wohnungen oder gewerblichen Einheiten erzielten Einkünfte sind grundsätzlich zu versteuern. In der Regel liegt steuerliches Privatvermögen vor, so dass der Überschuss der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen über die für die Vermietung notwendigen Ausgaben einschließlich der Gebäudeabschreibung der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Im aktuellen Artikel unserer Reihe „Rund um die Immobilie“ möchten wir Ihnen daher Wege aufzeigen, um diese Vermietungseinkünfte zu optimieren.

Verbilligte Überlassung von Wohnraum

Ab 1. Januar 2012 muss die Miete für die Überlassung von Wohnraum mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Liegt die Miete unter diesem Grenzwert, so ist der Abzug der für die Vermietung anfallenden Werbungskosten anteilig zu kürzen. Die ortsübliche Miete ist keine feste Größe, sondern kann nur aus vergleichbaren Objekten abgeleitet werden. Zur Sicherstellung des vollen Werbungskostenabzugs, sollte bei Ermittlung der Miete ein gewisser Puffer zu dem Grenzwert 66 % eingeplant werden. So können auch eventuelle Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermieden werden.Wird trotz verbilligter Vermietung ein steuerlicher Überschuss erzielt, sollte geprüft werden, ob überhaupt eine Miete gefordert wird oder aber die Überlassung unentgeltlich erfolgen kann. Dies hat dann zwar zur Folge, dass Sie die für das Objekt anfallenden Ausgaben nicht geltend machen können, aber eben auch keine Mieteinnahmen versteuern müssen. Sollten Sie sich für eine solche Gestaltung entscheiden, ist dann allerdings noch zu prüfen, ob hier die Schenkungsteuer eingreift. Durch den Verzicht auf die Miete kann unter Umständen eine Bereicherung bei Ihrem Mieter gegeben sein, die der Schenkung­steuer unterliegt.

Gestaltungen mit Zinsen für die Finanzierung

Schuldzinsen für Erwerb oder Umbau bzw. Renovierung einer Immobilie sind Werbungskosten und somit von den Mieteinnahmen abzuziehen. Insbesondere im Jahr der Anschaffung und bei Aufnahme eines Kredites kann es sinnvoll sein, mit der Bank ein Disagio zu vereinbaren. Durch diese einmalige Zinsvorauszahlung in Form des Disagios kann erreicht werden, dass sich der Darlehenszins reduziert. Außerdem ist das Disagio im Jahr der Begleichung steuerlich zur Gänze abzugsfähig, wenn es marktüblich ist. Bei einer Zinsfestschreibungsdauer von 5 Jahren kann von einer Marktüblichkeit ausgegangen werden, wenn das Disagio maximal 5 % der Darlehenssumme beträgt. Bei einem unüblich hohen Disagio ist der Werbungskostenabzug hingegen auf die Zinsfestschreibungsdauer aufzuteilen.

Nachdem derzeit historisch niedrige Zinsen für Bankkredite gewährt werden, kann die Umschuldung eines bestehenden Darlehens besonders interessant sein.

Ein Beispiel:

Für eine bereits mehrere Jahre laufende Immobilienfinanzierung haben Sie einen Festzins von 5,5 % vereinbart. Der heute marktübliche Zins für ein solches Darlehen würde 2,2 % betragen. Aufgrund dieser Abweichung wollen Sie das bestehende Darlehen umschulden. Sie einigen sich mit Ihrer Bank, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Tilgung dieses Darlehens bezahlen. Ihre Bank wird einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung nur zustimmen, wenn Sie das neue und deutlich zinsgünstigere Darlehen ebenfalls bei dieser Bank aufnehmen. Diese zu bezahlende Vorfälligkeitsentschädigung ist dann zur Gänze bei den Einkünften aus Vermietung als Werbungskosten absetzbar. Das i-Tüpfelchen für eine solche Finanzierung wäre dann noch ein Disagio für das neue Darlehen. So könnten Sie im Jahr der Umschuldung besonders hohe Werbungskosten haben, welche Ihren Spitzensteuersatz reduzieren können.

Gemischte Nutzung eines Gebäudes: richtige Zuordnung der Finanzierung

An folgendem Beispiel zeigen wir Ihnen eine interessante Gestaltungsmöglichkeit auf:

Sie errichten oder kaufen ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen, in dem Sie im Erdgeschoss mit Ihrer Familie wohnen, das Obergeschoss wird vermietet. Der Kaufpreis von € 1 Mio. wird mit € 600.000 fremdfinanziert und € 400.000 werden als Eigenkapital aufgebracht. Mit Ihrer Bank vereinbaren Sie zwei getrennte Kredite: einen über € 500.000 für die Finanzierung der vermieteten Wohnung und die restlichen € 100.000 zur Finanzierung der eigengenutzten Wohnung. Sie erreichen damit, dass die Zinsen aus dem Darlehensteil über € 100.000 für die eigengenutzte Wohnung steuerlich nicht absetzbar sind, aber dafür die Zinsen für das große Darlehen mit € 500.000 als Werbungskosten für die vermietete Wohnung im 1. Obergeschoss berücksichtigt werden. Bei dieser Gestaltung ist darauf zu achten, dass die zwei Darlehen nicht auf ein Girokonto ausbezahlt werden, da dadurch der Zuordnungszusammenhang zerstört wird.

Verkauf einer Immobilie – es sind Schulden übrig geblieben!

Auch hier erläutern wir an einem Beispiel die aktuelle Rechtssituation:

Für den Erwerb einer Immobilie haben Sie ein Darlehen aufgenommen. Bei der Veräußerung dieser Immobilie beträgt die Restschuld noch € 1 Mio; es wird jedoch nur ein Veräußerungserlös von € 800.000 erzielt. Somit kann durch den Verkaufspreis die Darlehensschuld nicht vollständig getilgt werden. Nach derzeit geltender Rechtsprechung handelt es sich hier um Zinsaufwendungen, die nicht als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig sind. Allerdings läuft gegen die Entscheidung derzeit ein Verfahren beim Bundesfinanzhof und es gibt bereits erste Entscheidungen von Finanzgerichten, die diese Handhabung in Frage stellen. Sie sollten deshalb bei einem solchen Fall Einspruch einlegen und sich auf die laufenden Verfahren berufen. Völlig anders ist die Rechtslage bei einem Darlehen, das für die Renovierung der Immobilie aufgenommen wurde. Hier hat der Bundesfinanzhof geurteilt, dass die Darlehenszinsen weiterhin nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind. Dies ist unabhängig davon, ob der Veräußerungserlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hat.