Verpachtung des Betriebsgebäudes - Achtung Steuerfalle
Bei größeren Investitionen einer Familien-GmbH steht man häufig vor der Frage, wer die Investition durchführen soll. Neben der GmbH als Investor können der bzw. die Gesellschafter oder dritte Personen in Frage kommen. Anhand von drei Möglichkeiten stellen wir Ihnen die wesentlichen Vor- und Nachteile bei Investitionen für ein Betriebsgebäude vor.
Investition Betriebsgebäude durch die GmbH
Vorteile:
- Verbesserung der Bonität durch Vermögensbildung in der GmbH
- Abschreibung und Schuldzinsen als Betriebsausgaben absetzbar
- Antrag auf öffentliche Mittel möglich, da Investition in Betriebsvermögen
- kein Mietvertrag notwendig
Nachteile:
- Veräußerungsgewinn der Immobilie unterliegt der Körperschaft- und Gewerbesteuer
- bei Insolvenz ist die Immobilie Teil des Betriebsvermögens und fällt in die Insolvenzmasse
- Verschlechterung der Eigenkapitalquote bei Kreditfinanzierung
Investition Betriebsgebäude durch dritte Personen (z.B. Ehegatte oder Kinder)
Vorteile:
- Das Vermögen ist im Insolvenzfall geschützt (Achtung bei Grundschuld als Banksicherheit!)
- Vermietungseinkünfte
- Fremdvermietung jederzeit möglich
- nur eine Bilanz (GmbH) notwendig
- steuerfreier Veräußerungsgewinn bei Verkauf der Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren
Nachteile:
- Mietvertrag und laufende Anpassung an marktüblichen Mietzins notwendig
- kein Zuschuss durch öffentliche Mittel möglich, da Privatvermögen
- Absicherungsmaßnahmen gegen private Einflüsse (z.B. Scheidung) notwendig
Investition in Betriebsgebäude durch den bzw. die Mehrheits-Gesellschafter (Betriebsaufspaltung)
Diese Möglichkeit ist nur sinnvoll, wenn die Nutzung des Betriebsgebäudes langfristig sichergestellt ist.
Vorteile:
- Vermögensmehrungen treten beim Gesellschafter und nicht bei der GmbH ein
- das Vermögen ist im Insolvenzfall geschützt
- strikte Trennung von Vermögen und Betrieb
- Antrag auf öffentliche Mittel möglich, da Investition in Betriebsvermögen
Nachteile:
- Das Gebäude sowie die GmbH-Beteiligung werden steuerliches Betriebsvermögen, folglich sind bei Beendigung der Betriebsaufspaltung alle stillen Reserven zu versteuern
- Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer
- zwei Bilanzen erforderlich (GmbH sowie Einzelunternehmen/GbR)
- Mietvertrag und laufende Anpassung an marktüblichen Mietzins notwendig
- keine Fremdvermietung an Dritte möglich
- laufende Überwachung unerlässlich, um eine ungewollte Beendigung der Betriebsaufspaltung zu vermeiden
Umsatzsteuerliche Organschaft, d. h. für beide Unternehmen wird nur eine gemeinsame Umsatzsteuervoranmeldung abgegeben.
Bei einer bestehenden Betriebsaufspaltung ist eine permanente Überwachung notwendig, um eine ungewollte Beendigung und damit die Versteuerung der stillen Reserven zu vermeiden. Neuinvestitionen sollten in jedem Fall frühzeitig individuell geprüft werden.