Verpachtung des Betriebsgebäudes - Achtung Steuerfalle

Bei größeren Investitionen einer Familien-GmbH steht man häufig vor der Frage, wer die Investition durchführen soll. Neben der GmbH als Investor können der bzw. die Gesellschafter oder dritte Personen in Frage kommen. Anhand von drei Möglichkeiten stellen wir Ihnen die wesentlichen Vor- und Nachteile bei Investitionen für ein Betriebsgebäude vor.

Investition Betriebsgebäude durch die GmbH

Vorteile:

Verbesserung der Bonität durch Vermögensbildung in der GmbH
Abschreibung und Schuldzinsen als Betriebsausgaben absetzbar
Antrag auf öffentliche Mittel möglich, da Investition in Betriebsvermögen
kein Mietvertrag notwendig

Nachteile:

Veräußerungsgewinn der Immobilie unterliegt der Körperschaft- und Gewerbesteuer
bei Insolvenz ist die Immobilie Teil des Betriebsvermögens und fällt in die Insolvenzmasse
Verschlechterung der Eigenkapitalquote bei Kreditfinanzierung

Investition Betriebsgebäude durch dritte Personen (z.B. Ehegatte oder Kinder)

Vorteile:

Das Vermögen ist im Insolvenzfall geschützt (Achtung bei Grundschuld als Banksicherheit!)
Vermietungseinkünfte
Fremdvermietung jederzeit möglich
nur eine Bilanz (GmbH) notwendig
steuerfreier Veräußerungsgewinn bei Verkauf der Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren

Nachteile:

Mietvertrag und laufende Anpassung an marktüblichen Mietzins notwendig
kein Zuschuss durch öffentliche Mittel möglich, da Privatvermögen
Absicherungsmaßnahmen gegen private Einflüsse (z.B. Scheidung) notwendig

Investition in Betriebsgebäude durch den bzw. die Mehrheits-Gesellschafter (Betriebsaufspaltung)

Diese Möglichkeit ist nur sinnvoll, wenn die Nutzung des Betriebsgebäudes langfristig sichergestellt ist.

Vorteile:

Vermögensmehrungen treten beim Gesellschafter und nicht bei der GmbH ein
das Vermögen ist im Insolvenzfall geschützt
strikte Trennung von Vermögen und Betrieb
Antrag auf öffentliche Mittel möglich, da Investition in Betriebsvermögen

Nachteile:

Das Gebäude sowie die GmbH-Beteiligung werden steuerliches Betriebsvermögen, folglich sind bei Beendigung der Betriebsaufspaltung alle stillen Reserven zu versteuern
Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer
zwei Bilanzen erforderlich (GmbH sowie Einzelunternehmen/GbR)
Mietvertrag und laufende Anpassung an marktüblichen Mietzins notwendig
keine Fremdvermietung an Dritte möglich
laufende Überwachung unerlässlich, um eine ungewollte Beendigung der Betriebsaufspaltung zu vermeiden

Umsatzsteuerliche Organschaft, d. h. für beide Unternehmen wird nur eine gemeinsame Umsatzsteuervoranmeldung abgegeben.

Bei einer bestehenden Betriebsaufspaltung ist eine permanente Überwachung notwendig, um eine ungewollte Beendigung und damit die Versteuerung der stillen Reserven zu vermeiden. Neuinvestitionen sollten in jedem Fall frühzeitig individuell geprüft werden.