Vorsicht! Bei verbilligter Vermietung an GmbH – kein voller Betriebsausgabenabzug

Aufwendungen können nur zu 60% abgezogen werden, wenn sie im Zusammenhang mit Dividenden stehen, die nach dem Teileinkünfteverfahren nur mit 60% versteuert werden müssen.

Diese Neuregelung wirkt sich insbesondere auf die verbilligte Nutzungsüberlassung an eine GmbH im Rahmen einer Betriebsaufspaltung aus.

Hintergrund:

Pachteinnahmen im Rahmen einer Betriebsaufspaltung unterliegen zwar nicht dem Teileinkünfteverfahren, sondern müssen von den vermietenden Gesellschaftern im vollen Umfang versteuert werden. Werden aber Wirtschaftsgüter verbilligt überlassen, erhöht dies den Gewinn seiner GmbH, den sich der Gesellschafter in Form einer Dividende später ausschütten lassen kann und dieser Gewinn wird nur mit 60% versteuert.

Beispiel:

A+B sind zu jeweils 50% an der AB-GmbH beteiligt. Sie überlassen dieser GmbH im Rahmen einer Betriebsaufspaltung verbilligt eine Büroimmobilie zu einer Pacht von 4.000 Euro. Die ortsübliche Miete für vergleichbare Immobilien beträgt 8.000 Euro. Im Zusammenhang mit der Immobilie fallen laufende Kosten in Höhe von 15.000 Euro sowie substanzbezogene Aufwendungen (Abschreibungen/Reparaturaufwendungen) in Höhe von 30.000 Euro an.

Lösung:

Da das Entgelt für die Grundstücksüberlassung nur 50% der ortsüblichen Miete beträgt, erfolgt die Grundsücksüberlassung auch nur zu 50% entgeltlich. Das heißt, dass die damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen von insgesamt € 45.000 auch nur zu 50% voll abzugsfähig sind.

Da die Beteiligung mehr als 25% an der GmbH beträgt, werden die restlichen Aufwendungen nach der Neufassung des § 3c (2) EStG zu 60% berücksichtigt.:

Laufende Aufwendungen und substanzbezogene Aufwendungen	45.000 Euro
Davon 50% entgeltlich, voll absetzbar		22.500 Euro

Restliche Aufwendungen 50% (unentgeltlich)	22.500 Euro
Berücksichtigung nach § 3c (2) EstG zu 60%		13.500 Euro

Von den Gesamtaufwendungen insgesamt abzugsfähig		36.000 Euro

Hinweis: Ist der Gesellschafter zu weniger als 25% beteiligt, erhält er den vollen Abzug der substanzbezogenen Aufwendungen und für die laufenden Aufwendungen den Abzug von 60%.

Empfehlung:

Im Mietvertrag sollte vereinbart werden, dass die GmbH die laufenden Betriebskosten trägt.

Fazit:

Die Neuregelung wird vermutlich Brennpunkt bei Außenprüfungen der Besitzunternehmen werden. Bei Vereinnahmung einer zu hohen Pacht drohte vorher der Ansatz einer verdeckten Gewinnausschüttung, nun droht bei zu niedriger Pacht eine Kürzung der Betriebsausgaben.

Daher sollte die Miete/Pacht regelmäßig überprüft und auf markübliches Niveau anpasst werden.

Tipp zur GmbH-Gründung:

Namentliche Nennung der von der GmbH zu tragende Gründungskosten in der Satzung erforderlich – Höhe darf geschätzt werden!

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