Achtung bei Neuvermietung von Wohnungen
Bislang konnten Vermieter von Wohnraum die Miete praktisch frei vereinbaren. Der Gesetzgeber hat diese Freiheit nunmehr deutlich eingeschränkt.
Mit Wirkung ab dem 1. Juni 2015 wurde im Rahmen einer neuerlichen Mietrechtsreform festgelegt, dass die Miete bei Neuvermietung von Wohnraum maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Neuregelung gilt ausdrücklich nicht für Gewerbeflächen und betrifft nur Wohnungen in „wohnungsknappen Gebieten“. Welche Gemeinden zu diesen Gebieten gehören, wird von den jeweiligen Bundesländern durch Verordnung festgelegt. Diese Verordnung wird in Bayern voraussichtlich noch in diesem Jahr in Kraft treten.
Betroffen sind neben München und dem Münchener Umland unter anderem auch Rosenheim, Kolbermoor, Miesbach, Irschenberg, Glonn, Ebersberg und Grafing.
Die gesetzliche Neuregelung führt dazu, dass Vermieter künftig nur noch bei Neubauten oder umfassend sanierten Immobilien die Miete bei Neuvermietung beliebig festsetzen können. Eine umfassende Modernisierung ist gegeben, wenn Mittel aufgewendet werden, die mehr als ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen.
Wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, dürfte in unserem Gebiet in Ermangelung eines Mietspiegels nur sehr schwer zu kalkulieren sein.
Liegen die Mieten derzeit bereits über den neuen gesetzlichen Grenzen, darf der Vermieter mit dem neuen Mieter die Miete bis zu diesem Betrag weiter vereinbaren.
Verstößt der Vermieter gegen diese neue gesetzliche Vorschrift, ist die Vereinbarung in Bezug auf die Miete unwirksam. Der Mieter kann daher eine Absenkung der Miete verlangen.
Meldepflicht für den Vermieter ab 01.11.2015
Vermieter müssen ab dem 01.11.2015 dem Mieter eine Bescheinigung ausstellen, damit sich der Mieter bei der Meldebehörde ab- bzw. ummelden kann. Diese Bescheinigung ist bei jedem Ein- bzw. Auszug zu erstellen. Folgende Angaben sind zu machen:
- Name und Anschrift des Vermieters
- Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
- die Anschrift der Wohnung
- die Namen der meldepflichtigen Personen (Mieter)
Die Bescheinigung muss binnen zwei Wochen nach Ein- oder Auszug dem Mieter ausgehändigt werden. Wahlweise kann der Vermieter seine Bescheinigung auch elektronisch gegenüber der Meldebehörde (Einwohnmeldeamt) abgeben.
Bei Verstoß droht ein Bußgeld in Höhe von 1.000 Euro, bei einer Gefälligkeitsbescheinigung sogar bis zu 50.000 Euro.
Kai Schäfer
Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Haubner Schäfer & Partner