Immobilienbewertung bei Schenkung und Erbschaft
Seit 2009 erfolgt die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach verschiedenen Verfahren. Dies ist jeweils von der Grundstücksart abhängig. Es müssen detaillierte Grundstückwertermittlungen durchgeführt werden. Wie sich der Wert konkret ermittelt, kann nicht mehr pauschal dargestellt werden, sondern unterliegt einer ausführlichen Berechnung, die von verschiedensten Wertfaktoren abhängig ist.
In den folgenden Schaubildern werden die Berechnungskriterien zusammengefasst:
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Objekt-arten |
Vergleichswertverfahren |
Sachwertverfahren |
Ertragswertverfahren |
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Eigentumswohnungen, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser |
Eigentumswohnungen, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern kein Vergleichswert vorhanden ist |
Mietwohngrundstücke |
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Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermittelt lässt |
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermittelt lässt |
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Bewertungs-methodik |
Vergleichswertverfahren |
Sachwertverfahren |
Ertragswertverfahren |
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Kaufpreis vergleichbarer Grundstücke.
Da dieser jedoch häufig nicht vorhanden ist, kommt im Regelfall das Sachwertverfahren zur Anwendung. |
Grundstückswert |
Grundstückswert |
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(= Bodenrichtwert x m²) |
(= Bodenrichtwert x m²) |
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+ Gebäudesachwert |
+ Gebäudeertragswert |
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(= Bruttogrundfläche x Regelherstellungskosten pro m²) |
((Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger (0,97 bis 31,6)) |
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x Wertzahl (0,3 bis 1,4) |
Beispiel:
Ein 6-Familienhaus in Bad Aibling mit 6 identischen Wohnungen je 70 m², Baujahr 1990, Grundstück 1.500 m², Nettokaltmiete pro Wohnung monatlich 650 €, Grundstücksanteil je Wohnung = 250 m²
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Vergleichswertverfahren |
Sachwertverfahren |
Ertragswertverfahren |
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Aufteilung in Eigentumswohnungen, Vergleichswert liegt vor |
Aufgeteilt in Eigentumswohnungen, kein Vergleichswert |
Bewertung sofern das Haus nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist |
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Kaufpreis der identischen Nachbarwohung im 6-Familienhaus |
Grundstückswert |
Grundstückswert |
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250 m² x 400 € = 100.000€ |
1.500 m² x 400 € = 600.000€ |
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+ Gebäudesachwert |
+ Gebäudeertragswert |
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180.000 € x 6 Wohnungen |
978 € x 108 m² (70m² x 1,55) -30.367 (Altersabschlag) = 75.257€ |
Nettojahreskaltmiete 46.800€ - Bewirtschaftungskosten 10.764€ - Bodenverzinsung 30.000€ = 6.036€ |
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100.000 + 75.257 =175.257€ |
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x Wertzahl (abhängig vom Bodenrichtwert und Gebäudesachwert) |
x Vervielfältiger 18,76 € (abhängig vom Baujahr und Bodenzins) |
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x 1,10 |
= 113.235€ |
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= 192.782€ |
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x 6 Wohnungen |
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= 1.080.000 € |
= 1.156.692€ |
= 713.235€ |
Aus dem Beispiel wird ersichtlich, dass sich für das gleiche Wohnhaus je nach Bewertungsverfahren sehr unterschiedliche Werte ergeben können. Dabei besteht jedoch kein Wahlrecht der Bewertungsmethode, sondern diese ist allein davon abhängig, ob das Mehrfamilienhaus laut Grundbuch in Teileigentum aufgeteilt wurde oder nicht.
Dementsprechend könnte die Entscheidung das Wohnhaus zunächst nicht in Teileigentumseinheiten aufzuteilen einen schenkungsteuerlichen Vorteil haben. Das Ergebnis des Beispiels ist jedoch nicht generell übertragbar. Es wäre auch denkbar, dass z.B. bei sehr hohen Mieten das Ertragswertverfahren zu einem höheren Wert führt.
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Grundsätzlich ist zu empfehlen, zunächst vorab eine Bewertung seiner Immobilie nach dem Schenkungsteuergesetz vornehmen zu lassen, sofern man sich mit dem Gedanken befasst in näherer Zukunft ein Grundstück teilentgeltlich oder unentgeltlich zu übergeben. |